7月10日，上海证券交易所针对中信建投广州发展清洁能源REIT挂牌转让申请受理出具反馈意见，涉及估值合理性、底层资产经营趋势波动等。
中信建投广州发展清洁能源REIT全称为中信建投广州发展清洁能源封闭式基础设施证券投资基金，专项计划名称为中信建投-广州发展清洁能源1号资产支持专项计划，管理人为中信建投基金管理有限公司，发起人为广州发展新能源集团股份有限公司。
中信建投广州发展清洁能源REIT预计募集规模23.08亿元，基金初始投资的不动产项目为位于山东省菏泽市东明县的东明东南风电项目、东明西南一期风电项目、东明西南二期风电项目（合称“东明风电场项目”），总装机容量为250兆瓦。
多项估值核心指标被要求说明合理性
在监管提出的诸多问题中，资产评估环节的折现率是焦点之一。
根据申报材料，上市公司可比陆风发电新能源项目交易案例的税前折现率介于8.80%到9.68%之间，而本项目设定的折现率仅为7.23%。折现率是决定资产估值的核心参数，取值越低，评估价值越高。
交易所要求管理人和评估机构结合项目所处区域经济指标、行业收益风险特征及同类资产大宗交易情况，充分说明这一显著低于市场水平的取值的依据。7.23%的折现率显著低于市场同类交易水平，其合理性需要被进一步解释。
与此同时，现金流预测所依赖的其他关键指标同样被要求解释合理性。理论发电量方面，申报材料直接将2021至2025年五年的历史平均数作为2026年及以后的预测值；弃风率同样按照同一历史均值外推；厂用电率也采用同样的五年平均法。
监管要求管理人结合风资源变化趋势、区域新增装机、电网消纳能力等因素，解释预测的原因和合理性，重新审视这些参数取值。
此外，项目的资本性支出预测过于简化。根据申报材料，本项目在预测期内仅预测后续车辆更新费用，不再考虑其他资本性支出。交易所要求，补充披露本项目资本性支出与维护性资本性支出的区别、分类标准，拆分测算资本性支出与维护性资本性支出的原因及合理性。
被要求披露底层资产的“含金量”
根据申报材料，截至2025年末，原始权益人兼运营管理机构广州发展新能源集团股份有限公司（以下简称“新能源集团”）布局超30个风电项目，拥有风力、光伏电站超220个，在运总装机容量约600万千瓦。
申报材料显示，东明风电场项目风机剩余年限约14年，2026年及2027年度不动产基金可供分配金额分别为2.74亿元和2.44亿元，净现金流分派率分别为11.83%和10.47%。
其中，东明东南风电项目和东明西南一期风电项目，装机规模分别是100MW和50MW，运营起始时间均为2019年，终止时间为2039年；东明西南二期风电项目装机规模100MW，运营起始时间为2020年，终止时间为2040年。
关于底层资产的“含金量”，交易所要求，补充披露东明风电场项目的资产规模、营业收入、运营净收益等指标在原始权益人及其实际控制人体系内的排名情况，并结合主要财务指标、运营指标等进一步说明以本项目作为不动产基金底层资产的主要考虑。
经营指标波动
申报材料称，东明风电场项目风速及限电率处于同区域同类项目中的合理区间，运营情况表现稳健。然而申报材料又称，本项目2026年第一季度上网综合电价相较于2025年有所下降。
交易所要求，管理人结合本项目报告期各季度上网综合电价情况、季节性变动趋势、行业发展趋势、可比项目情况的分析，补充披露本项目2026年第一季度上网综合电价出现下降的原因，并对是否为趋势性下降发表明确意见。
与此同时，限电率方面，2024年已较2023年有所上升，受电力交易政策变动影响，2026年一季度限电率有所上升。三个项目中的东明东南风电项目，厂用及线损率均值为4.10%，显著高于另外两个项目。
此外，报告期内省内现货交易的电量和电价均存在明显波动。竞争方面，根据申报材料，截至2025年末，山东电网共有风电场288座，装机总容量3,011.5万千瓦。
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